São várias as questões e peculiaridades sobre o tema porque as dívidas condominiais são consideradas diferentemente.
Primeira consideração importante é que independentemente da regularidade do condomínio (seja ele associação de moradores ou nem isso) as despesas contraídas para o bem comum, assim votados pela maioria, devem ser partilhadas. Mesmo que haja uma minoria de moradores que discordem, no entanto, sejam beneficiados.
Portanto, se o imóvel fica em uma área restrita e protegida, cuidada e mantida por aquela comunidade, a maioria votante decide, escolhe, e todos partilham. E assim tem sido decidido pela imensa maioria dos juízos, justamente apoiados na ideia de enriquecimento indevido daqueles que se beneficiam e não querem contribuir.
Segundo Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho,
“O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita, presumindo-se iguais as partes ideais dos condôminos”.
Penhora do próprio imóvel
Em linguagem jurídica, esse tipo de dívida tem caráter propter rem, que é aquela que segue o bem e não o proprietário, recai, portanto sobre o próprio bem que originou o débito, independentemente de quem contraiu o débito.
Então, quando há a aquisição de um imóvel em condomínio, o novo comprador fica responsável pelos débitos anteriores à sua aquisição, justamente pelo caráter propter rem dessa obrigação.
Interessante também lembrar que um imóvel financiado pode ser executado por dívida condominial e, de igual forma, ter comprometido o direito real que dele decorra, mesmo tendo o envolvimento de uma terceira figura, a do credor fiduciário.
O julgado abaixo separa, com clareza, o direito de penhora do imóvel do direito real de aquisição desse mesmo imóvel, vejamos:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022 .2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante .3. De acordo com o art. 105, III, a, da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal .4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF .5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF .6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” .7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes .8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015 .9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (STJ – REsp: 2036289 RS 2022/0344164-7, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023)
Desta forma, com muita frequência, somos bem-sucedidos na cobrança administrativa desses inadimplentes, poupando o judiciário e atendendo às necessidades do condomínio com maior celeridade.
Dra Simone Seghese
Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
Mestre em Direito
